Отправлено: 04.12.08 15:31. Заголовок: Квартирный вопрос

«Теудат закаут» — представляет собой документ, который дает право на получение льготной ипотечной ссуды, субсидированной государством (машканта). Этот документ также дает право на получение государственного (социального) жилья, либо пособия для аренды квартиры.

Данная льгота распространяется на тех репатриантов, которые не имеют собственного жилья. Срок ее равен семи годам со дня их репатриации. Однако, для тех репатриантов, которые прибыли в Израиль с 01.09.1989 года срок действия данной льготы составляет пятнадцать лет. Немаловажно отметить тот факт, что «теудат закаут» устанавливает размер предоставляемой финансовой помощи, условия и ограничения при выплате данной помощи.
Так, количество условных единиц («никудот зикуй») напрямую зависит от временного периода проживания репатриантов в стране, их семейного положения, количества детей, наличия и количества сестер и братьев, а также прохождения армейской службы на территории Израиля. И чем больше количество данных условных единиц, тем больше сумма выдаваемой льготной ссуды.
Льготные ипотечные ссуды, предназначенные на покупку жилья в соответствии с указаниями Министерства строительства предоставляются следующим группам населения:

новые репатрианты

супружеские пары

одиночки старше 30-ти лет (возраст одиночки в некоторых городах развития — более 21 года).

Министерство строительства производит выдачу льготной ссуды сроком на один год, с того момента, как была произведена подача просьбы. Непосредственно процедурой оформления льготной ссуды занимаются ипотечные банки.
В банке при оформлении теудат-закаут необходимо иметь оригиналы документов удостоверяющих личность: теудат зеут, военный билет, а для новых репатриантов — теудат оле, плюс ряд соответствующих документов и справок, от наличия которых зависят права на получение льготной ссуды. Личное присутствие в банке лиц, имеющих льготы является обязательным.

Все данные подающего прошение на получение льготной ипотечной ссуды заносятся служащим банка в компьютерную базу данных, и после соответствующей проверки и обработки отправляются в министерство строительства.

Теудат закаут действует один год и возобновляется по окончанию. Процедура обновления практически идентична процедуре заказа теудат-закаут.
Существует возможность объединения теудат-закаутов – например, для покупки новыми репатриантами квартиры вместе с родственниками, однако для выполнения данной операции разрешено совмещать лишь теудат-закауты новых репатриантов, которые обладают отдельными удостоверениями репатрианта (теудат-оле).

Стоит отметить, что помимо основной льготной ипотечной ссуды «теудат закаут» существует и дополнительная денежная помощь.

Дополнительная помощь:

на покупку квартиры в районах национальных приоритетов. Она выражается в виде специальной ссуды, часть которой является условным подарком;

за несение срочной службы в Армии Обороны Израиля;

в соответствии с временным сроком проживания в Израиле для семьи новых репатриантов.

 Отправлено: 04.12.08 15:37. Заголовок: Аренда квартиры в Израиле«Теудат закаут»

Наибольшее количество спорных юридических вопросов и конфликтных ситуаций возникают в сделках аренды квартиры. Именно поэтому, при выборе квартиры, которую вы хотите арендовать, обязательно следует учитывать такой немаловажный фактор, как безопасность сделки. Найти привлекательное объявление о сдаче внаем заинтересовавшей Вас квартиры и позвонить по указанному в нем телефону не составляет особого труда. Однако, для того, чтобы быть уверенным, что в снятой подобным образом квартире удастся спокойно и без неприятных неожиданностей прожить предполагаемое время, необходимо юридически грамотно заключить договор аренды с хозяином квартиры.
Существует весьма распространенное заблуждение по поводу того, что в договоре достаточно обусловить с хозяином квартиры срок проживания и размер арендной оплаты. Однако этого недостаточно, так как есть вероятность совершения ошибки уже в момент выбора жилого помещения.

Является ли арендодатель собственником квартиры, есть ли у него необходимые правоустанавливающие документы на распоряжение квартирой? Ответы на все эти вопросы можно получить, затребовав у арендодателя «несэх табо» или «ишур зхуйот» — выписка из реестра имущественных прав на недвижимость. И только после подробного изучения всех документов следует переходить к составлению договора аренды квартиры.

Договор аренды является гарантией того, что будут соблюдены как права хозяина квартиры, так и права квартиросъемщика. Например, арендатор может быть уверен, что цена аренды остается неизменной на весь срок подписания договора, а хозяин квартиры, в договоре может обезопасить свои имущественные права и освобождение квартиры в срок.

Хозяином квартиры устанавливаются: срок найма квартиры, размер арендной платы, а также повременной период ее внесения. Также указываются гарантийные обязательства для выполнения договора аренды. В Израиле договор съема квартир, как правило, заключается на год. В договоре указывается срок аренды – установленные даты въезда в квартиру и даты ее освобождения по истечению срока найма. Также необходимо отметить тот факт, что договор съема квартиры фиксирует, как право хозяина квартиры на получение арендной платы, так и право арендатора на то, что плата за съем во время договора останется неизменной.

Рекомендуемые пункты в договоре

Возможность расторжения сделки
Если квартиросъемщик не уверен в своих компаньонах по съему или семья находится в процессе развода, то целесообразно внести пункт, позволяющий расторгнуть договор аренды. Расторжение договора производится посредством оповещения и предупреждения в письменной форме другой стороны в срок, равный 1,5 – 2 месяцам, предшествующим дате освобождения арендованной квартиры – это рекомендуемый срок, достаточный для сдачи квартиры другим людям, без ущерба хозяину квартиры.

Платежи за съем
Что касается выплаты арендной платы, то наиболее распространенными являются платежи, вносимые поквартально. Однако, не исключается возможность того, что арендную плату необходимо будет вносить помесячно, за шесть месяцев или же за год вперед.

Способ оплаты
К способам оплаты относятся: выдача отсроченного чека на все время съема, вложение денег на счёт хозяина квартиры в заранее установленные дни, либо же путем наличного расчета. За каждую произведенную оплату следует брать с арендодателя расписку о получении им конкретной суммы денег, а также фиксировать дату проведенной операции, если оплата съема происходит наличными.

В стандартном варианте обязанности квартиросъемщика входит оплата счетов:

за электроэнергию, газо- и водоснабжение;

муниципального налога (арноны);

домовому комитету (вад байт) за текущую эксплуатацию здания.

Стороны договора, могут обусловить, что часть вышеперечисленных выплат будут производиться хозяином квартиры и автоматически включаться в арендную плату.
Платежи, направленные на производство капитального ремонта, реконструкцию, установку и ремонт (к примеру, солнечного бойлера или кондиционера) обязан вносить арендодатель.
Квартиры, сдаваемые внаем, могут быть, как меблированные и укомплектованные бытовой техникой, так и нет.

Имеет смысл составить опись имущества находящегося в квартире. При этом следует учесть, в каком состоянии находится тот или иной предмет или оборудование. От этого зависит, расстанутся ли арендодатель и арендатор на момент окончания договора аренды в хороших отношениях или же им придется обращаться в суд.

 Отправлено: 04.12.08 15:40. Заголовок: Общие рекомендации при сдаче квартиры

Очевидно, что при сдаче квартиры внаем большему риску подвергается хозяин квартиры, ведь он рискует своим имуществом. Поэтому главный совет для арендодателя – составить грамотный и максимально подробный договор. Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который продается в книжных магазинах – этот договор не предусматривает многих проблем между сторонами договора и, как правило, появился в магазине лет 10 назад и обновлялся в соответствии с изменениями в законодательстве.

Юридическую силу договор аренды приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).
Все эти документы следует составлять и оформлять у адвоката он же обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы в случае спорной ситуации.
В последние годы из за роста выезда граждан Израиля за границу на длительное время, многие хозяева квартир прибегают к услуге «доверительного управления недвижимостью». Доверительное управление недвижимостью адвокатом – это универсальный для арендодателя способ избежать проблем и конфликтов с арендатором.
При заключении договора доверительного управления адвокат становится представителем интересов владельца квартиры: обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы, коммунальных платежей, ваад а байт и т.д.

Невнесение арендной платы
Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).
Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт может тянуться годами.

Как это предотвратить
Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы — профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд и «чек битахон» / «вексель» – который облегчит процедуру взыскания долга в отделе судебного исполнения. Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию.
Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит». Депозит является залогом для хозяина – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы. В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Порча или кража имущества
После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры. Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Однако если новый диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как это предотвратить
В какой-то степени проблему порчи имущества решает «залог», который арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят сумму залога.
Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику — год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой — при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

Неуплата счетов
Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Как это предотвратить
Разумеется, пункт об оплате коммунальных услуг – обязателен в договоре аренды. В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти все тот же страховой депозит, внесенный арендатором при въезде, чеки выписанные на хеврат а-хашмаль и мерию. Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко.

Естественные риски
Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски – например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи – самые опасные, поскольку убытки могут быть огромны. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Проблемы отношений
Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с полицией – все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат.
Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как это предотвратить
Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Зная типологию этих конфликтов, адвокаты в области недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения. Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д. Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – адвокаты всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.

 Отправлено: 04.12.08 16:01. Заголовок: Завещание в Израиле

Одной из отличительных особенностей законодательства о наследовании является приоритет наследования по завещанию перед наследованием по закону. То есть при всех равных условиях первыми будут наследовать лица, указанные в завещании в том объеме и тем имуществом, которое указано в завещании, а лишь затем будет распределяться оставшаяся часть наследства между наследниками по закону.
Завещание - это сделка сугубо личного характера. Это означает, что каждый совершеннолетний и дееспособный гражданин либо признанный судом совершеннолетним (например в силу вступления в брак или наличия детей) вправе завещать свое имущество или часть из него по собственному усмотрению. При этом в завещании должна быть четко и в понятной форме выражена воля наследодателя по поводу распоряжения имуществом после своей смерти. Завещание должно быть составлено в соответствии с требованиями закона.

В завещании может указываться имущество, которое подлежит распределению между указанными в завещании лицами(наследниками): имущество – движимое (транспортные средства, драгоценности, мебель и т.п.) и недвижимое (квартира, дом, земля и т.п.), а также различные имущественные и неимущественные права(например, право на получение доходов от изданий произведений наследодателя после смерти). Завещать можно кому угодно — любому физическому (родственникам, друзьям, посторонним лицам) или юридическому лицу(организации).

Израильское законодательство признает два вида завещания дееспособного человека: завещание при свидетелях и нотариальое завещание. Нотариус проверяет дееспособность и правоспособность волеизъявителя, выясняет, действительно ли изложенное является его волей и не оказывается или оказывалось в прошлом на него какое-либо давление. После выяснения всех этих обстоятельств нотариус заверяет подпись завещателя. Завещание должно быть составлено на понятном завещателю языке либо переведено на понятный ему язык и прочитывается завещателем самостоятельно либо нотариусом. Один экземпляр завещания должен храниться у нотариуса и имеет порядковый номер в нотариальном реестре.

Существует также завещание, составленное в присутствии свидетелей. Завещание в присутствии свидетелей можно составить у любого адвоката. Как правило, текст завещания составляет адвокат со слов завещателя в присутствии двух совершеннолетних свидетелей, которые заверяют подлинность составления завещания. Однако лица, которые указаны в завещании в качестве наследников, а также супруг завещателя и некоторые другие лица не могут являться свидетелями по закону. В случае нарушения этого условия, завещание может быть оспорено в суде и являться одним из оснований для признания его недействительным. Также завещание можно составить у судьи мирового суда или у судьи раввинатского суда.

Существует и такой вид как завещание, выраженное в устной форме, в исключительных случаях. Примером может являться воля завещателя, выраженная устно незадолго перед смертью, когда он не имел возможности соблюсти все требования законодательства для составления завещания. Однако с точки зрения закона, это завещание требует больших усилий, чтобы доказать законность завещания.

Особо регулируется завещания супругов. По закону о наследстве допускается взаимные завещания супругов, которые исполняются в зависимости от того, чья кончина наступит ранее.

При составлении завещания следует обратить особое внимание на то, чтобы оно было составлено в понятной форме и можно было бы понять, какое именно имущество, кому и в каких долях распределяется. Кроме того, не допускаются указания в завещании, являющиеся противоречащими закону, безнравственными или заранее невыполнимыми. Нарушение указанных условий, является основанием для обращения в суд и возможным признанием недействительности завещания.

Для принятия наследства по завещанию, необходимо наследникам, указанным в завещании, подать заявление регистратору по делам о наследстве(«рашам а ерушот») либо в равинатский суд (в случае, если наследование происходит по религиозному еврейскому праву). После этого подается объявление в газету о начале процедуры открытия наследства по завещанию. После завершения процедуры и урегулирования вопросов с другими наследниками регистратор выдает приказ об исполнении завещания («цав киюм цаваа»), которое является окончательным документом, свидетельствующем о вступлении наследника по завещанию в права наследства.

 Отправлено: 04.12.08 18:59. Заголовок: мне бы хотелось уточ..

мне бы хотелось уточнить ,если можно.Я читала(не помню у какого адвоката на форуме),что завещание можно написать от руки,в присутствии двух свидетелей(не родственников).Заверять у адвоката или нотариуса не нужно.Главное-четкое написание завещания,на понятном языке.

 Отправлено: 04.12.08 22:42. Заголовок: Всё правильно, Наташ..

Всё правильно, Наташа! Это по всем еврейским канонам канает (простите за каламбур). Но... никто сегодня такого не сделает. Не верят. Даже хуже того... не доверяют!